EnGrèce, l'inflation a atteint en avril le rythme de 10,2 % sur un an, signant ainsi la plus forte hausse de prix depuis 1995. Cette accélération est due essentiellement à la flambée des prix du carburant et du logement, a détaillé l'Autorité grecque des statistiques Elstat. Au mois d'avril, les prix du gaz naturel ont augmenté de 122,6 % sur un an, accompagnés de hausses de Acheterune propriété à Chypre: 5 bonnes raisons de le faire tout de suite Entre la Grèce et la Turquie, une perle de la Méditerranée est sans aucun doute Chypre. Pour ceux qui aiment les endroits chauds, ce pays est idéal non seulement pour passer des vacances sans soucis, mais surtout pour investir. L'achat d'une propriété à Chypre Rendezvous au Sibca, 1er Salon de l’Immobilier Bas Carbone – 22-24 septembre 2022, Grand Palais Ephémère, Paris. Il s’agit véritablement du grand évènement de la rentrée 2022. Et plus encore ! A notre sens, le Sibca marque le tournant et la mutation que tous les métiers de l’immobilier sont en train de préparer et de vivre. Figure2 – Evolution des prix de l’immobilier en Allemagne, aux Pays ‐ (Irlande, Islande, Espagne, Chypre, Grèce, Etats‐Unis, etc.). Dans d’autres, le poids de ce secteur a au contraire augmenté (Allemagne, Suisse, etc.). Rencontres économiques – Le marché du logement en France – 18 mars 2014 5 Figure 3 – Evolution du poids du secteur de la construction dans le Selonl'agence ANA, les prix de l'habitat en Grèce ont chuté de 31,1% depuis le début de la crise à ce jour, selon des données de la Banque de Grèce (BdG) présentées mardi au 8 ème Business 2UiIubl. Les prix des logements baisseront-ils en Espagne en 2021 ? 2021 est-il un bon moment pour investir dans l'immobilier en Espagne ? Ce ne sont là que quelques-unes des questions dans l'esprit de ceux qui prévoient de s'installer en Espagne en 2021, mais qui ont peut-être mis leurs projets en attente en raison d'incertitudes telles que le Brexit ou la pandémie de coronavirus. Certains experts déclarent que les baisses de prix sont à prévoir sur le marché immobilier espagnol et que le moment est venu d'acheter en Espagne et nous sommes là pour vous donner une vue d'ensemble des prévisions des experts du marché immobilier en matière de prix des propriétés en Espagne en de la pandémie sanitaire ne signifie pas toujours une baisse des prixL'avenir immédiat du logement en Espagne est lié à l'évolution de la pandémie sanitaire et à la vaccination de masse de la population. À une époque d'incertitude maximale, le marché s'attend à ce que le premier semestre 2021 soit instable, même si les experts sont convaincus que la reprise économique et immobilière en Espagne commencera cet signifie-t-il que nous assisterons à de fortes baisses des prix des logements en Espagne dans les mois à venir ? Cela peut certainement être le cas dans certains domaines mais pas dans tous. Selon les experts du marché immobilier, les perspectives des logements neufs en Espagne sont beaucoup plus claires que celles des propriétés précédemment possédées. Il s'agit d'un marché susceptible de connaître une variation de prix plus élevée et qui dépendra principalement de l'emplacement des propriétés et de la dureté des mesures de confinement de la vague COVID-19 la plus pour l'immobilier neuf et même hausse de prixLa plupart des experts s'accordent à dire qu'à court terme, il n'y a aucun signe que les maisons neuves en Espagne deviennent moins chères, alors que ce type d'investissement a en Espagne de nombreux avantages compte tenu de la situation Echavarren, PDG du cabinet de conseil Colliers, explique que l'immobilier neuf en Espagne ne va pas baisser de prix. Ses meilleures qualités, la possibilité de structurer l'achat sur plusieurs années et son meilleur financement permettront aux niveaux de prix actuels de se maintenir ». La même théorie est défendue par Sandra Daza, directrice générale de Gesvalt, qui estime que la tendance que nous avons déjà vue en 2020 lorsque les prix des nouveaux développements en Espagne ont atteint les sommets en dix ans se poursuivra, du moins au cours des premiers mois de 2021. Selon Daza, cela peut être dû au fait que les logements neufs se sont mieux adaptés aux besoins de la population espagnole suite à la pandémie, offrant un plus grand nombre de salles de bains, des terrasses plus grandes et une amélioration de la qualité et de la spécialisation des espaces et services communs ».Un plus grand impact sur le logement d'occasion en EspagneDans le cas des logements d'occasion en Espagne, les experts s'attendent à des variations de prix plus importantes, mais pas toujours en termes de baisse. De manière générale, la localisation, les mesures de confinement appliquées par chaque région d'Espagne et le type de propriété seront les principaux facteurs qui détermineront l'évolution des prix, ainsi que l'importante surproduction accumulée au cours des derniers mois. Les propriétés d'occasion en Espagne prévoient des baisses de prix comprises entre 5 et 10%, avec des comportements très différents selon les villes, avec des baisses plus importantes dans les zones les plus touchées par la crise du tourisme et de l'hôtellerie. En ce sens, des baisses de plus que 10% dans certaines villes coexisteront avec des hausses de prix dans d'autres », précise le PDG de Colliers, qui ajoute que malheureusement, l'impact sur l'emploi affecte les emplois temporaires, les jeunes et les revenus plus faibles mais n'affectera pas de manière très significative les personnes qui disposent de moyens financiers et qui peuvent donc acheter des maisons. En conséquence, l'impact sur les prix se concentrera davantage sur les maisons des familles qui sont obligées de liquider une partie de leurs biens en raison des circonstances défavorables de leur économie ».Une récente prévision d'idealista indique également un ralentissement de la baisse des prix en Espagne, sans exclure un ajustement à la hausse tout au long de l'année dans des endroits spécifiques, tandis que les agents immobiliers prévoient un scénario de stabilité, allant de baisses modérées à de légères hausses. Selon une enquête réalisée par l'Unión de Créditos Inmobiliarios UCI auprès de plus de 3 000 professionnels de l'immobilier dans toute l'Espagne, 42% estiment que les prix vont baisser de 5% à 10% dans l'ensemble, tandis que 29% s'attendent à des hausses inférieures à 5%.Les prix des logements en Espagne changeront en étéL'arrivée de l'été s'annonce donc comme le moment où l'évolution des prix des logements pourrait changer en Espagne. En ce sens, Gregorio Izquierdo, directeur général de l'Institut d'études économiques IEE, explique que les prix des logements en Espagne enregistreront cette année des comportements assez divers qui rendent difficile de parler d'une moyenne de marché ». Il souligne qu'il peut y avoir des différences significatives, même avec des signes différents, entre les produits, les segments et les emplacements ».Un bon exemple de cela peut être vu dans les prévisions qui sont faites pour Madrid et Barcelone et pour d'autres grandes villes avec une industrie touristique importante ou plus concentrées sur le secteur industriel. Les changements les plus notables sont les baisses de prix de 10% ou plus des prix de vente des propriétés dans des villes telles que Palma de Majorque, Alicante et Malaga, par rapport à la stabilité des prix et même à des augmentations dans des villes comme Saint-Sébastien et Bilbao. Madrid et Barcelone ne souffrent guère de baisses significatives du prix des logements d’occasion », souligne le responsable de le cas des prix des logements en Andalousie, où se trouve la populaire Costa del Sol espagnole, une région traditionnellement dynamique et active, le resserrement des mesures pour contrôler la troisième vague de la pandémie de COVID-19 a un impact direct sur la demande. Il est vrai que janvier et février sont traditionnellement les pires mois de l'année, après un mois de décembre hyperactif, mais cette année le nombre d'appels pour visiter un appartement en Andalousie a baissé de plus de 30%, par exemple. On verra ce qu'il se passe en mars, le mois où, traditionnellement, la proximité de Pâques et de l'été marque le début d'une importante activité de vente et d'achat de biens immobiliers ». Dans le cas des Baléares et des Canaries, l'intérêt semble être en mode de veille », en attendant l'arrivée de potentiels acheteurs des logements sur les côtes espagnoles en 2021Dans le cas des logements situés sur la côte espagnole, marqués par la demande de résidences secondaires notamment pour les acheteurs internationaux et les expatriés, le scénario est encore très incertain pour Bernardos, de l'Université de Barcelone, rappelle que la saison des achats de maisons sur la côte espagnole a tendance à s'étendre de Pâques à fin septembre dans la plupart des endroits ». Pour cette raison, il estime que 2021 est déjà une saison perdue, même si 60% de la population a été vaccinée en juin », car ceux qui souhaitent acheter n'auront pas assez de confiance pour le faire cette année ».Sandra Daza souligne également que la rapidité de la réactivation de la demande internationale sera un facteur déterminant pour consolider la reprise des prix à la fin de 2021 ». Et, comme le rappelle Mikel Echavarren, les côtes espagnoles sont l'enclave de nombreux retraités européens et ces destinations n'ont aucune concurrence compte tenu de la sécurité juridique et des infrastructures dont dispose l'Espagne ». Pour cette raison, le PDG de Colliers déclare que nous pensons que la première chose qui va se redresser dans le secteur immobilier espagnol sera le secteur des résidences secondaires situées sur la côte ». Guides d'achat immobilierGrècePrix de l'immobilier et meilleurs coinsGuide d'achat immobilierPeut-être que lorsque vous pensez à la Grèce, vous pensez à l'antiquité, et au Parthénon qui surplombe fièrement la vieille cité d'Athènes. Peut-être que vous pensez aux maisons blanchies à la chaux et aux rues pavées dans les îles ensoleillées où les bateaux de pêche flottent amarrés au port. Ou peut-être que vous êtes tentés par une station balnéaire haut de gamme plus moderne tel que Glyfada. Voilà pourquoi il est préférable de bien réfléchir à vos préférences en ce qui concerne le choix de votre propriété en Grèce avant de commencer toute recherche - que ce soit un refuge à bas prix où vous pourrez recharger vos batteries dans le calme et la tranquillité, une somptueuse villa, ou encore un appartement vous permettant d'avoir accès à la vie nocturne qu'offre le centre d'Athènes. Si vous vous intéressez à Athènes, préparez-vous aux prix élevés de la capitale. Kolonaki est l'un des quartiers avoisinant les plus convoités, rempli de boutiques de luxe et de majestueuses demeures - loin d'une banlieue, mais résolument plus calme que le quartier des affaires ou Plaka. 4,6 millions d'euros vous permettra d'avoir une charmante maison bourgeoise néoclassique, sur quatre étages avec un grenier; 350 000€ vous permettra d'acquérir un appartement moderne comprenant deux chambres, deux salles de bains et un jardin commun - ce qui n'est pas très fréquent dans la région. Anaktora est une autre zone populaire chez les investisseurs étrangers. Les prix sont moindres concernant la banlieue nord, un emplacement magnifique en début de colline et à l'extérieur de la ville. Kifisia, Pendeli, Ekali et Psychiko sont des banlieues avec moins de circulation et plus de verdure comparées au centre-ville; une grande maison avec jardin dans Ekali peut se vendre aux alentours de 1,5 millions d'euros, alors qu'une maisonnette comprenant 5 chambres dans Kifisia coûtera environ 450 000€. Le marché locatif est bon, aussi bien dans les banlieues que dans le centre d'Athènes, ainsi des propriétés dans ces zones font de bons investissements, bien que le rendement ne soit pas très d’achat immobilier en Grèce Vous avez des questions concernant le processus d’achat d’une propriété en Grèce ? Nous vous expliquons tout dans ce guide dédié à l’achat immobilier en Grèce. Merci de fournir vos coordonnées pour que nous puissions vous envoyer le guideQu'en est-il des autres régions ? Les acheteurs qui désirent un mélange entre la vie urbaine et littorale peuvent être intéressés par la Côte d'Azur Athénienne, qui est populaire aussi bien chez les locaux que chez les étrangers. Glyfada est un lieu populaire, une station balnéaire moderne où acteurs locaux et célébrités aiment se rendre, mais vous pouvez aussi envisager Faliron, ou moins tape à l'œil et plus orientés sports nautiques Voula et Varkiza. Le Péloponnèse est la partie sud de la Grèce, en-dessous du golf de corinthe. On y trouve une diversité fascinante. Il y a des stations balnéaires chics tel que Costa Navarino et Porto Heli, mais de nombreux acheteurs étrangers se dirigent vers Messénie, ou une maison traditionnelle en pierre pourrait se vendre pour 200 000€, ou pour un village traditionnel vers l'intérieur des terres qui ne verront peut-être pas de visiteurs étrangers d'une année à l'autre. Un maison comprenant 3 chambres dans l'un de ces villages pourrait vous coûter environ 90 000€, mais un projet de rénovation peut revenir à seulement 28 000€ 80 000€ pour une maison médiévale. La Crète est l'une des plus grandes îles grecques; et contrairement à la majorité des petites îles, c'est une zone active toute au long de l'année avec sa propre économie et ses importantes infrastructures comprenant 2 aéroports internationaux. Le choix des acheteurs étrangers oscille entre station balnéaire et ferme traditionnelle ou encore maison de ville. Les bonnes affaires sont possibles en Crète, mais le marché de l'immobilier reste plutôt résistant; la crise n'a jamais vraiment touché l'île. 60 000€ - 80 000€ vous donnera accès à un appartement sur la populaire ville littorale d'Agios Nikolaos, alors que 100 000€ vous permettra d'acquérir une maison à rénover ou une petite maison de village plus vers l'intérieur des terres. Les villas proches de la côte se vendent aux alentours de 500 000€, mais en s'éloignant du littoral, il est possible de trouver moins cher; le village de Litsara situé au sommet de la colline répertorie 5 villas à un prix légèrement inférieur à 400 000€.Cap sur les îles Nous avons ensuite évidemment les autres îles grecques. Les Cyclades sont les plus chères, plus particulièrement Mykonos où les villas se vendent à plus d'un million d'euros. Cependant, Mykonos offre aussi le meilleur retour sur investissement pour les locations de vacances, avec un rendement brut de 8,5%, ainsi c'est donc une bonne source de revenus pour ceux qui peuvent investir. Semblable à Santorin, le coin est cher mais a un excellent rendement. Naxos et Paros, deux grandes îles moins touristiques, sont moins chères. 1 million d'euros vous donne ainsi accès à une villa sur Mykonos, ou cinq maisons de villages comprenant 3 chambres sur Naxos! Les îles Ioniennes à l'ouest ont toujours été prisées par les anglais - Corfu a toujours un club de cricket prospère. C'est une île ayant de l'activité toute l'année, qui en effet ne ferme pas ses magasins durant l'hiver. Cependant, les maisons de ville se vendent aux alentours de 200 000€ et les villas peuvent se vendre pour plusieurs millions, une maison à rénover peut se trouver pour uniquement 50 000€. Les îles voisines de Céphalonie et Zante sont tout aussi populaires. Plus à l'Est, vers la Turquie, on trouve le Dodécanèse et les îles de la mer Egée. Rhodes, la plus grande d'entre elles, est très développée; La ville de Rhodes présente de l'activité toute l'année, bien que de nombreux hôtels et infrastructures touristiques à travers l'île ferment durant l'hiver. Le prix pour une maison de ville commence à partir de 200 000€ et pour une villa il faut compter au moins 400 000€; des appartements sont aussi disponibles dans la ville de Rhodes, ils sont faciles à louer, avec un rendement estimé à 5% ou plus. Les îles Sporades, situées sur la côte Est, arborent des jolies plages et des forêts de pins recouvrant la plus grande partie des îles. L'île de Skopelos apparaît dans le film Mamma Mia! alors que les îles de Skiathos et Skyros sont appréciées des acheteurs étrangers. Afin de terminer notre visite éclair des îles, les îles Saroniques sont juste à une heure du centre-ville d'Athènes, elles sont donc accessibles toute l'année, et les Athéniens aiment y passer le weekend. Mais cela les rends aussi assez onéreuses; Hydra, uniquement piétonne, est une île cosmopolite depuis des décennies, avec des acteurs célèbres, des musiciens connus et autres célébrités qui ont une résidence sur l'île. Pourtant, un pavillon peut revenir à moins de 300 000€ et une grande maison traditionnelle avec son jardin privé est estimée à environ 900 000€.La Grèce représente la diversité Enfin, de retour sur les terres intérieures, dans le nord d'Athènes, peu de touristes étrangers s'y rendent et les villages ont une apparence balkanique ou ottomane, avec ses maisons en pierres brutes et ses petites églises Byzantines. Entre ses terres agricoles dans les plaines et ses forêts dans les montagnes, la vie rurale semble avoir survécue aux siècles sans autant changer pour autant, et les étrangers qui prennent le temps de trouver la bonne propriété à restaurer feront sûrement une bien meilleure affaire ici que nulle part ailleurs en Grèce. La Grèce est probablement l'un des marchés immobiliers européens les plus diversifiés, avec un choix comme la vie contemporaine en ville, la tranquillité sur la côte ou encore les vieilles fermes avec de vastes terres. Les prix peuvent varier énormément, y compris dans un même lieu, ce qui explique pourquoi une enquête minutieuse du marché, et trouver le bon agent immobilier, sont les points clés pour un bon investissement immobilier. Revoir le Replay présentation de l’Observatoire de l’immobilier – CLIQUER ICI Retrouvez tous les prix de l’Observatoire de l’immobilier des notaires dans le GUIDE IMMOBILIER – CLIQUER ICI. Consulter l’ Observatoire immobilier des notaires-chiffres clés Revue de presse France Bleu Isère prix en hausse et forte demande sur les maisons – lire ici Dauphiné Libéré face à la crise, le marché a bien resisté Les Affiches de Grenoble et du Dauphine – Un marché immobilier préservé ? – lire ici Lyon pôle immo une dynamique des prix affirmée sur 1 an. Présences LE NOUVEAU VISAGE DE l’IMMOBILIER Introduction – LES TENDANCES DEPARTEMENTALES Olivier MOINE, président de la chambre des notaires de l’Isère La présentation de l’Observatoire de l’Immobilier est un rendez-vous que nous tenons chaque année en présentiel. Cette année encore, il a fallu innover avec un format digitalisé. Je remercie vivement les Affiches de Grenoble qui nous permettent de maintenir ce rendez-vous de présentation des chiffres de l’immobilier de l’Isère, associé à la Table Ronde réunissant les différents acteurs de l’immobilier. Comme nous le savons, l’année 2020 a été très particulière en raison du contexte sanitaire mais le marché immobilier a plutôt bien résisté avec une activité en dent de scie au rythme des différentes périodes de confinement. En 2020, les volumes sont restés finalement assez élevés - 4 % pour les appartements, et – 7% pour les maisons et terrains, par rapport à 2019, année très dynamique et les prix de l’immobilier en Isère ont même largement progressé. Concernant les appartements anciens, les prix ont augmenté de + 4,2% avec des contrastes selon les secteurs. C’est le marché de la maison individuelle qui a été le plus plébiscité, avec une évolution des prix à la hausse de 6 % sur le département de l’Isère. Cette année, les acquéreurs ont davantage manifesté leur intérêt pour les espaces extérieurs avec balcon, terrasse ou jardin. Dans le contexte actuel, l’immobilier reste donc une valeur refuge pour les ménages. L’Isère se caractérise par un marché d’utilisateurs ; les ménages achètent pour résider dans leurs logements. Le contexte des taux d’intérêts toujours plus bas a bien évidemment favorisé ces acquisitions. Le marché se caractérise aujourd’hui par un manque de biens à vendre et la prise de décision des acquéreurs est souvent rapide. Il devient fréquent que des biens soient vendus en quelques jours après leur mise sur le marché. 1 LES PRIX DE L’IMMOBILIER – secteurs NORD ISERE / ISERE RHODANIENNE Jean-Philippe PAUGET, notaire Et un, et deux, et trois/ zero… Et non ce n’est pas un résultat de coupe du monde, mais la victoire éclatante de la covid sur la France qui subit son troisième confinement et qui doit faire face comme tous les pays du monde à cette crise sanitaire sans précédent. William Arthur Ward, écrivain américain énonçait Le pessimiste se plaint du vent, l’optimiste espère qu’il va changer, le réaliste ajuste ses voiles ». Face aux contraintes sanitaires récentes, le notariat n’a eu de cesse d’ajuster ses voiles par le recours à la visio-conférence, à la signature à distance et au télétravail. Un peu plus d’un an après, il est temps de faire le bilan en matière immobilière et plus spécifiquement pour ma part, à l’échelle du Nord Isère et de l’Isère Rhodanienne. La crise sanitaire a-t-elle eu raison du marché immobilier ? Les français continuent-t-ils d’avoir confiance dans la pierre ? Les nouvelles technologies ont-elles permis le maintien de l’activité ? D’une manière générale, il y aura eu en Nord Isère et en Isère Rhodanienne références statistiques en 2020 contre l’année précédente, soit un recul de 5% de l’activité, ce qui n’est pas si important si nous tenons compte de la paralysie globale du pays au cours du premier confinement. Ces transactions représentent 31,40 % du marché sur le plan départemental. L’habitat individuel séduit toujours autant puisqu’il représente 67 % des affaires ventes des maisons existantes et ventes des terrains à bâtir contre 33% pour l’habitat collectif appartements neufs et anciens. La tendance ne semble pas prête de s’inverser à l’heure du retour aux sources » et du green marketing » auquel l’immobilier n’échappe pas. L’habitat individuel – Nord Isère / Isère Rhodanienne Les ventes de maisons Nous le soutenons depuis quelques années maintenant, le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne sont des terres d’accueil des Lyonnais, tant le marché y est soutenu et élevé. Rappelons qu’à prestations équivalentes, il faut débourser 2,5 fois le prix d’une maison Nord Iséroise ou Rhodanienne pour résider à Lyon ou dans sa périphérie proche. Ajoutez à cela le spectre du premier confinement, la multiplication du télétravail, la révolution verte » et vous disposez de tous les ingrédients permettant d’être confiant sur le secteur de l’habitat individuel. Les chiffrent parlent d’ailleurs d’eux même. Le prix médian ne cesse de croitre tant en Isère Rhodanienne que dans le Nord Isère. Pour l’Isère Rhodanienne, l’évolution s’est faite comme suit 2017 € ; 2018 € ; 2019 € ; 2020 € ! Soit une évolution de 15,44 % en 4 ans seulement ! Soulignons qu’aujourd’hui le prix médian en Isère Rhodanienne est supérieur au prix médian départemental €. Si pour le Nord Isère l’évolution est moins significative, elle est pour autant importante 2017 € ; 2018 € ; 2019 € ; 2020 €, soit 14,85 % d’augmentation également. Il n’est d’ailleurs pas rare que le prix médian dans certaines Communes approche voir dépasse les €. Sans dresser de liste exhaustive nous pouvons viser JARDIN, VIENNE, HEYRIEUX, SAINT GEORGES D’ESPERANCHE, SAINT JUST CHALEYSSIN, SAINT SAVIN, TIGNIEU-JAMEYZIEU, VILLETTE D’ANTHON, avec un record absolu pour cette dernière commune avec un prix médian constaté sur l’année précédente de €. Prenons garde à cette évolution des prix, car il convient de rappeler que près de 40 % des acheteurs de ce type de biens exercent une profession intermédiaire. Ils pourront acheter tant que le marché leur sera accessible… Les terrains à bâtir – Nord Isère / Isère Rhodanienne Nous l’avions déjà souligné les années précédentes, la politique de densification urbaine et les réformes des documents d’urbanisme engendrent une raréfaction des terrains à bâtir. Cette politique en matière d’urbanisme se heurte également à une politique fiscale à contrecourant. L’idée de densifier n’est pas mauvaise en soit, d’autant qu’aujourd’hui les attentes des concitoyens ne sont pas les mêmes que celles des générations l’acheteur se satisfait de 700 m2. Malheureusement, la stratégie urbanistique actuellement appliquée n’a que peu de chance d’aboutir avec la politique fiscale confiscatoire actuelle qui contraint les contribuables détenteurs de réserves foncières à ne pas se séparer de leur lopin de terre ». Cette fiscalité drastique combinée à l’inertie du premier semestre 2020 a engendré une nouvelle baisse des transactions du secteur avec un recul sur un an, pour le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne, de 12,8% du volume des affaires. Toutes choses étant égales par ailleurs, les prix ont sensiblement augmenté. Soit près de 20 € de plus au m2 pour l’Isère Rhodanienne prix médian de 141 €/m2 sur 2020 et de 16 € au m2 pour le Nord Isère prix médian de 118 €/m2 sur 2020. De grâce, ne laissons pas ce secteur de côté, d’autant qu’il est celui qui se conciliera le plus facilement avec le développement durable et nos énergies vertes. L’habitat collectif – Nord Isère / Isère Rhodanienne Si curieux que cela puisse paraitre eu égard au contexte sanitaire, l’habitat collectif n’a pas connu le déclin que nous aurions pu craindre. Au contraire, le nombre de transactions a même été en hausse dans l’ancien pour l’Isère Rhodanienne, et dans le neuf tant pour l’Isère Rhodanienne que pour le Nord Isère. La situation de l’ancien Les chiffres sont là, 392 références statistiques en 2020 contre 375 l’année précédente pour l’Isère Rhodanienne. Et 657 références en 2020 contre 770 en 2019 pour le Nord Isère, soit un maintien plus qu’honorable en considération de l’année particulière que nous avons traversée. Par ailleurs, contre toute attente, les prix se sont maintenus et même se sont renforcés. Le prix médian au m2 en Isère Rhodanienne passe de 1800 € à €, lequel grimpe dans le Nord Isère à € soit presque au niveau du prix médian départemental €. A quoi devons nous ce maintien des prix et cette confiance ? A l’explosion du prix médian au m2 à Lyon + de € le m2 ? A la baisse des stocks des maisons individuelles et à un marché Nord Isérois par défaut? A la recrudescence des investisseurs, la pierre constituant une valeur refuge en période de crise ? Il est malheureusement trop tôt pour en tirer des conclusions fiables et déterminer si une tendance se dégage, ou si au contraire il s’agit d’une année isolée. L’avenir nous le diras. La situation du neuf – Nord Isère / Isère Rhodanienne Le volume des ventes a également significativement évolué dans le neuf, avec une progression de 232 % en Isère Rhodanienne ! et de 4,56 % dans le Nord Isère. La situation n’a rien d’étonnante. Le bassin Viennois ne connaissait que peu de programmes neufs, avec en moyenne une quarantaine de vente au cours des précédentes années. A contrario, le bassin Berjallien hébergeait depuis quelques temps de nombreux programmes neufs, avec près de 300 à 400 références statistiques les années précédentes en pareille matière. La progression ne pouvait être aussi importante de ce côté du département. VIENNE et BOURGOIN-JALLIEU qui concentrent la majorité des transactions se situent aux portes de Lyon avec des axes de communication importants Autoroutes et lignes ferroviaires. Cette situation géographique explique la dynamique croissante du secteur. Malheureusement, à ce jour, il est difficile d’appréhender l’impact de la crise sanitaire sur les ventes d’appartement neuf. Les achats se font sur plans dans le cadre du régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement. Il existe par principe un délai certain entre la signature par le client du contrat de réservation et de l’acte authentique d’achat. Par conséquent, le volume des ventes constaté en 2020 est principalement dû à une prise de décision antérieure à la survenance de la crise sanitaire. Pour autant, il n’est pas dit que le secteur soit boudé » par les propriétaires fonciers. Dans le nord du département, le secteur du neuf séduit majoritairement nos retraités qui souhaitent écarter les contraintes de l’habitat individuel et se rapprocher des centres péri-urbains. Nous pouvons escompter que le sentiment d’éloignement de nos retraités a été renforcé par les confinements successifs et donc une recrudescence d’acquéreurs de cette catégorie dans ce secteur d’activité. Les petites communes l’ont d’ailleurs compris et favorisent également de plus en plus la mise en place de programmes immobiliers neufs dans les centres villages ou les centres bourg pour conserver leurs ainés. Corrélativement, les prix se sont renforcés avec la demande. Il faut compter aujourd’hui € le m2 pour un appartement neuf dans le Nord Isère et € le m2 pour un appartement en Isère Rhodanienne, soit un prix médian supérieur à la moyenne départementale d’un montant de € le m2. Conclusion – Nord Isère / Isère Rhodanienne Pour conclure, force est de constater que 2020 est une très bonne année considération prise du contexte sanitaire. Nul ne pouvait espérer un marché aussi soutenu à l’aube du premier confinement, d’autant plus en considérations des années fastes précédentes. Les investisseurs n’ont pas perdu confiance au marché immobiliers. Les primos accédants continuent leur exode » dans le Nord du département, et les propriétaires fonciers ne se sont pas affolés par la crise. Gageons que cette tendance perdure dans le nord du département, boostée » par l’appréhension de confinements futurs et par le greenwashing. Toutefois prudence est mère de sûreté. N’omettons pas que les stocks commencent à manquer et qu’une difficulté nouvelle émerge depuis le premier trimestre 2021, liée à la crise sanitaire, la pénurie des matériaux de construction. Olivier Salleron, Président de la Fédération Française du Bâtiment énonçait dans une conférence du 23 mars dernier la construction neuve est en danger ». Si les matériaux font défaut, toute l’économie immobilière sera remise en cause. La rénovation immobilière et énergétique représente également une part de marché importante de l’activité immobilière qui ne peut se permettre d’être sous-alimentée. La carence de matières premières aura également un impact sur l’ancien, c’es certain ! Par conséquent, si vous me demandez ce que je pense de l’avenir, je vous dirais comme Henry Kissinger Il ne peut y avoir de crise la semaine prochaine mon agenda est déjà plein. », mais au-delà 2 LES PRIX DE L’IMMOBILIER – secteurs VOIRONNAIS – ST MARCELLIN – LA BIEVRE Philippe LINTANFF, notaire à SAINT MARCELLIN Observer l’immobilier en 2020, c’est invoquer l’adage Jusqu’ici tout va bien, Jusqu’ici tout va bien » répété comme un mantra, mois après mois, Tous les acteurs ne peuvent que constater la vitalité de l’activité et notamment la forte demande sans trop penser à l’atterrissage. C’est le cas sur le territoire Voiron St Marcellin et Bièvre, mi urbain mi rural dont les produits phares sont la maison individuelle et le terrain à bâtir. La crise sanitaire a accentué les maux de ce type de marché caractérisé par une distorsion entre des acquéreurs ayant un désir d’habitat individuel et une offre limitée qui s’est encore raréfiée en 2020 en raison de la crise. L’habitat individuel – Voironnais / St Marcellin / La Bièvre Ainsi, pour la maison individuelle une comparaison des chiffres avec l’année dernière illustre ce phénomène L’analyse de la période 2019 à 2020 montrait une hausse des prix raisonnée de 1,5% et un volume conséquent de 1029 ventes de maisons anciennes, L’analyse de la période 2020 à 2021 fait ressortir une hausse des prix de 5,9% mais un volume en baisse de 876 ventes, Moins de produits, plus d’acquéreurs , il est assez simple de comprendre la hausse des prix. Chaque professionnel a constaté que les biens restaient peu de temps en vente et que les acquéreurs après s’être fait souffler » un premier produit, acceptaient le prix de mise en vente sans négocier. L’indice des prix est quasiment à un niveau identique à 2007. Il faut donc appeler les professionnels à modérer les prétentions des vendeurs car certains prémices de la crise des prix vécue à partir de fin 2008 se font ressentir. Ainsi si on retrouve la principale caractéristique du secteur une progressivité des prix au et à mesure du rapprochement avec la ville centre Grenoble, une analyse Commune par Commune laisse à penser que les écarts de prix entre les opposés du secteur analysé Communes rurales ou urbaines, Communes plus ou moins distantes de Grenoble se resserrent. Sur les communes les plus urbaines du secteur, l’évolution de l’indice des prix est limitée – 0,9% à Voiron, 0% Aux Abrets, 1,5% à Tullins, – 1% à St Marcellin et – 4,2% à Rives. Or, sur l’ensemble du secteur, l’indice des prix présente une hausse de 5,2%, Les communes les plus petites, les plus éloignées ou les plus rurales ont profité de la hausse + 8,7% à St André le Gas, + 16,9 % à Vinay, + 12,7% à Le Pont de Beauvoisin et + 3,9% à Coublevie. La Bièvre présente une situation difficile à analyser et assez chaotique une baisse sur Beaurepaire de l’indice de – 7,3% avec tout de même 50 ventes alors que la Cote St André présente un indice qui explose + 17,4% avec 40 ventes. La quête de l’habitat individuel s’accomplit forcément au prix d’un éloignement et de déplacements plus importants mais ce rapprochement des prix entre communes rurales et urbaines avaient fortement impactés les secteurs semi ruraux comme la Bièvre ou ST Marcellin lors de la dernière crise de l’immobilier. Enfin , l’installation de néo ruraux ouvrent de nombreuses thématiques qui impacteront l’évolution des prix dans les années futures la cohabitation avec les agriculteurs , la gestion des déplacements ou le développement du télétravail et donc des réseaux. Il est clair que le télétravail s’adresse avant tout à une catégorie d’acquéreurs que l’on peut qualifier de cols blancs » alors que jusqu’à maintenant les territoires éloignés étaient occupés par des acquéreurs travaillant dans les secteurs secondaires et primaires. Pour 2021, les maisons individuelles mises en vente resteront rares, les vendeurs n’ayant pas envie de quitter leur habitat individuel si prisé. Il faudra se tourner vers la construction et les terrains à bâtir pour amortir la demande de biens du marché immobilier. Terrains à bâtir – Voironnais / St Marcellin / La Bièvre Le prix médian du terrain à bâtir a connu une diminution de – 5% sur le secteur Voiron St Marcellin et de + 5% sur la Bièvre. Le volume du nombre de vente était de 202 ventes en 2019 et de 227 en 2020 sur le secteur de Voiron St Marcellin. Pour la même période de comparaison il a fortement diminué dans la Bièvre passant de 106 à 76 ventes. Ces chiffres sont difficiles à saisir mais les baisses de prix Voiron St Marcellin ou de volumes Bièvre peuvent être attribuées aux caractéristiques des ventes de terrain à bâtir un délai long avec des formalités multiples et de nombreux intervenants. L’année 2020 entrecoupée de confinement et de suspension de délai, n’était pas propice à ce type de biens mais la raréfaction à la vente des maisons anciennes amènent les acquéreurs à s’intéresser aux terrains à bâtir. On peut constater depuis le début de l’année 2021 que les terrains à bâtir se vendent bien en lotissement , produit le plus répandu compte tenu de la densification urbaine ou en terrain diffus. Je pense que les indices n’illustrent pas encore ce phénomène puisque la cession d’un terrain à bâtir se déroule sur une période longue d’environ 5 à 8 mois compte tenu de la nécessité d’obtenir un permis de construire et d’attendre la purge des délais de recours des tiers et de retrait administratif. La vente de terrains à bâtir reste un des produits phare du secteur 26,27% des ventes en Isère et de nombreux lotissements sont prévus. La politique du SCOT se fait sentir ; chaque commune se penche sur son PLU cherchant à répondre à la volonté de densifier sans toutefois perdre la maitrise en imposant un étalement de l’urbanisation sur plusieurs années. Le principe qui dicte les prix sur l’ensemble du secteur est identique d’année en année plus on s’approche de la périphérie grenobloise, plus les prix augmentent. Il n’y aura pas d’autre critère tant que le bassin économique sera aussi centré de 60 € du m2 dans la Bièvre, le prix passe à 180 € à Voiron. Il en résulte un prix médian autour de 85 à 90 € le m2 sur l’ensemble du secteur . Il est souhaitable que cette logique persiste afin de conserver l’attractivité du secteur mais les perspectives abordées pour les maisons individuelles déplacements, télétravail, protection des terres agricoles auront aussi des conséquences sur les terrains à bâtir. Habitat collectif ancien – Voironnais / St Marcellin / La Bièvre Le volume des ventes est resté relativement proche sur 2019 et 2020 498 références statistiques en 2020, 476 en 2019 sur le Sud Grésivaudan, 53 ventes sur la Bièvre en 2020. Contrairement à ce que l’on pourrait préjuger compte tenu de la crise, l’indice des prix de l’habitat collectif ne marque pas de coup d’arrêt la Bièvre a connu une augmentation de l’indice des prix de 6,2% pour un prix médian de 1 500 € le m2 et Voiron St Marcellin de 3,9% pour un prix de 1 730 € le m2. Sur ce secteur, il faut rappeler qu’une commune de taille moyenne fait figure d’exception Voiron qui a clairement un marché porté sur l’immeuble collectif 34% des ventes du sud Grésivaudan pour un prix médian de 1 890 €. Sans forcément y voir un rejet des centres urbains du à la crise sanitaire, l’indice des prix des ventes de 2020 montrent un attrait pour les petites communes + 15,2% pour St Marcellin, + 6,3% pour Rives, +7,1% à Voiron et + 13,3% pour Moirans après une année 2019 où les prix avaient stagnés ou diminués sur ces mêmes communes +2% à St Marcellin, -5,8% à Rives, +0,7 % pour Voiron et +0,5% à Moirans en 2019. On peut y voir plutôt l’action conjuguée du désir de devenir propriétaire toujours très présent, de la faiblesse des prix dans beaucoup de petites et moyennes villes par rapport aux grandes centres urbains Grenoble, Lyon, … et de banques qui continuent à jouer leur rôle de prêteur à des taux historiquement bas et sur 25 ans pour les primo accédants. Il faut que l’effort fait pour inciter les propriétaires à la réfection se poursuive tant au niveau national avec les prêts aidés pour l’isolation qu’au niveau local où l’on peut constater que des projets de réhabilitation se concrétisent. Ainsi St Marcellin qui a eu jusqu’à 581 logements vacants sur un total de 4 750 recensement INSEE 2016, a signé un plan d’aide à la revitalisation de son centre ville Opération de revitalisation de territoire entamée en 2014 et signé en 2020 comprenant un volet important de réhabilitation de son habitat ancien sur une période de 20 ans. Le marché de l’ancien pourra trouver de nouveaux acquéreurs si l’accent est mis sur l’attractivité des centres villes. Apporter les caractéristiques de l’habitat moderne aux immeubles anciens ascenseur, chauffage collectif avec consommation individualisée, isolation, permettraient de capter des acquéreurs plus âgés qui souhaitent vendre leur maison pour revenir aux centres villes dans de bonnes conditions. Compte tenu du peu de programme de construction dans les petites villes, ils pourraient se tourner vers l’ancien. Habitat collectif neuf – Voironnais / St Marcellin / La Bièvre L’immobilier neuf est toujours marqué par un volume faible 4,5% des ventes de l’Isère et est inexistants sur certaines communes. Les communes proches de Grenoble supportent la part la plus importante des ventes avec un prix proche de la moyenne en Isère, Cela est du aux caractéristiques du secteur l’on vient d’abord pour l’habitat individuel, la différence entre le prix du m2 dans le neuf 3 080 € m2 et du m2 dans le collectif ancien 1 730 euros le m2 ou même avec le prix du m2 d’un terrain à bâtir plus une construction n’incitent pas les acquéreurs à se tourner vers les nouvelles constructions. On constate toutefois que de plusieurs communes sont concernées par des programmes de faible importance environ 20 appartements et que les acquéreurs plus âgés, désireux de revenir en centre ville après possédé eu une maison sont demandeurs de ces produits. L’année 2021 , si les délais de construction ne sont pas à nouveau impactés, devrait donc être positive. Conclusion Voironnais / St Marcellin / La Bièvre Le secteur de la Bièvre et du Sud Grésivaudan répondent au besoin , sacralisé par la crise du Codiv , de vivre dans des territoires moins denses et plus verts. Pour l’instant, la crise a surtout tendu le marché immobilier diminution du volume des ventes de maisons individuelles et à sa suite augmentation des prix vont à mon sens se poursuivre sur le 1er semestre 2021. Les avant contrats que nous signons actuellement témoignent d’ailleurs de la poursuite de la tendance générale à la hausse des prix. Clairement pour l’instant, l’immobilier comme d’autres pans de l’économie, ne subit pas la crise dans notre département attractif, mais son avenir reste trouble notamment si la crise économique succède à la crise sanitaire. 3 LES PRIX DE L’IMMOBILIER – secteur VALLEE DU GRESIVAUDAN Aurélie BOUVIER, notaire à Meylan La principale caractéristique du secteur du GRESIVAUDAN est sa grande hétérogénéité la diversité des biens et des prix du secteur sont le reflet de la multitude des atouts de ce territoire, qui ne sont pas les mêmes selon que l’on est sur la rive droite ou la rive gauche de l’Isère, ou selon que l’on est aux abords de Grenoble ou en direction de Chambéry. Pourtant, ce secteur présente certaines constantes qui se vérifient chaque année C’est un secteur où les prix sont parmi les plus élevés de l’Isère; c’est le résultat de la conjonction de plusieurs facteurs Une activité économique intense, de nombreuses entreprises y sont implantées dans des domaines à forte valeur ajoutée, la population de cadres supérieurs à haut pouvoir d’achat est importante ; Un cadre de vie très agréable on y trouve tous les intérêts de la vie urbaine offre de transports, de services etc… mêlés avec un environnement naturel de qualité. Les prix sont invariablement plus bas sur la rive gauche que sur la rive droite la vue Belledonne se paie cher ! ; et cette diversité de prix permet à chacun de pouvoir envisager de vivre dans le secteur selon ses moyens. Le marché du secteur est composé essentiellement de résidences principales on travaille dans le secteur et on y vit bien, ce qui, dit en passant, facilite grandement les déplacements. Le parcours résidentiel y est très marqué achat de l’appartement lorsque l’on est jeune ; puis achat de la maison ou du terrain à bâtir lorsque la famille s’agrandit ; vente de cette maison lorsqu’on atteint l’âge de la retraite pour acquérir un appartement, le plus souvent neuf eu égard aux prestations qu’il représente. Ce parcours est parfois perturbé par les accidents de la vie souvent des divorces qui font repartir les personnes au point de départ l’appartement, quitte à racheter une maison lorsqu’on se remet en couple. Que l’on raisonne en terme de volumes des ventes ou de prix, on constate qu’il n’y a pas de changement radical par rapport aux années précédentes les prix et le volume des ventes restent globalement soutenus, même si les évolutions restent disparates selon les secteurs. Analysons les chiffres selon les catégories de biens. Une précision importante le secteur de SAINT MARTIN D’HERES, habituellement traité dans le cadre de l’analyse du secteur Grésivaudan, sera traité plus opportunément dans le cadre de l’analyse des chiffres de GRENOBLE et de son agglomération. Le logement collectif ancien – Vallée du Grésivaudan En ce qui concerne les volumes 47% du volume des ventes du secteur Pas de nouveauté cette année les appartements anciens totalisent à eux seuls près de 47% des ventes du secteur 45% en 2018. A titre comparatif, le reste du marché des ventes est représenté par les maisons 30%, les logements neufs 15% et les terrains à bâtir. Cette part importante du marché de l’appartement ancien s’explique par le fait qu’il s’agit de la 1ère étape du parcours de l’acquéreur primo-accédant, et que le secteur est doté de nombreux logements collectifs. Même dans les communes les plus cossues du secteur, on constate la construction de logements collectifs, sous l’impulsion des pouvoirs publics. La grosse part de marché des logements collectifs anciens ne devrait donc pas se démentir les prochaines années. Ce type de vente environ 12 % des parts de marché de l’Isère le taux était de 15% en 2018. Les volumes sont globalement stables par rapport aux années précédentes ; le marché reste fluide. Plus de 60% des ventes concerne des 3 pièces et des 4 pièces, ce qui est conforme là encore aux tendances des années précédentes. En ce qui concerne les prix Mis à part le secteur des grandes stations de l’Oisans, le GRESIVAUDAN reste le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian au m² de €, en légère augmentation de 2,5 % par rapport à l’an dernier. Les variations de prix médians sont toutefois très disparates selon les secteurs. On enregistre, sans surprise, de belles progressions dans le triangle d’or » du GRESIVAUDAN MEYLAN 3050 €/m² +5,1% LA TRONCHE €/m² +11,4% MONTBONNOT SAINT MARTIN €/m² + 5% GIERES est toujours bien côtée 2810 €/m² + 7,7%. Inversement, certaines communes sont à la baisse, sans qu’il faille pour l’instant en tirer des conclusions définitives ces communes étaient à la hausse ces dernières années VILLARD-BONNOT €/m² - 7% PONTCHARRA €/m² - 9 % En ce qui concerne le profil socio-économique des acquéreurs, il n’a pas changé au cours de ces dernières années. On constate toujours que Près de 30% des acquéreurs viennent de la même commune, ce qui confirme qu’il s’agit d’un achat de nécessité on achète ce type de biens pour son côté pratique, alors qu’on n’hésite moins à quitter sa commune pour trouver une maison où seulement 27% des acquéreurs viennent de la même commune Plus du tiers des acquéreurs sont des professions intermédiaires, 25 % sont des cadres et à peine 10% sont des retraités. Plus de moitié des acquéreurs a moins de 39 ans, et plus particulièrement les moins de 29 ans qui représente ¼ des acquéreurs ; ce qui est logique, ils sont au début de leur parcours résidentiel. Concernant les vendeurs, sans surprise, ils sont majoritairement représentés par les retraités environ 40%, soucieux de trouver un bien qui soit plus en adéquation avec leurs besoins L’habitat individuel – Vallée du Grésivaudan En ce qui concerne les volumes comme les années précédentes, les ventes de maisons représentent 30% du volume total des ventes du secteur mais seulement 11% du marché total de l’Isère. Le volume reste donc stable. En ce qui concerne les prix LE GRESIVAUDAN reste encore une fois le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian de €, en légère progression là aussi par rapport à l’an passé + 2,2%. Comme pour les appartement anciens, les variations de prix médians sont toutefois très disparates CROLLES toujours en progression € + 9,8% SAINT ISMIER € - 4,5% ; mais la baisse n’est pas significative tant la hausse était élevée ces années précédentes MEYLAN € - 2 % VILLARD-BONNOT € – 4% ; à contrebalancer avec une hausse importante ces dernières années PONTCHARRA € + 6,9% ; à mettre en lumière par rapport à la baisse ces dernières années Les prix sont globalement stables dans l’ensemble depuis plusieurs années. Les écarts de prix d’une année sur l’autre ressemblent plus à un rattrapage technique qu’à une réelle tendance par commune. Les ventes de maison dépassant 1 million d’euros restent, comme par le passé, très exceptionnelles. En ce qui concerne le profil socio-économique des acquéreurs, on constate toujours que Les cadres et professions intermédiaires représentent plus des 2/3 des acquéreurs , ce qui est logique eu égard au budget important dont il faut disposer pour acquérir ce type de biens. La tranche des 30/39 ans représente presque 40% des acquéreurs ; celle des 40/49 ans représente 34% du marché ; c’est le signe là encore que ce type de biens est en adéquation avec les besoins des personnes de cet âge-là. Les tendances dégagées ces dernières années se confirment Les maisons nécessitant beaucoup de travaux séduisent peu. Les acquéreurs sont à la recherche de biens de qualité, ils sont plus attentifs aux performances énergétiques que par le passé. Les vendeurs comprennent que ce ne sont plus eux qui fixent les prix. Dans un contexte anxiogène de crise économique qui s’annonce, il est parfois préférable de renoncer à ses prétentions en terme de prix pour avoir la certitude de pouvoir vendre facilement, tant que les taux d’intérêts sont bas. Près des 2/3 des maisons vendues sont détenues depuis moins de 15 ans Terrain à bâtir – Vallée du Grésivaudan Tous secteurs géographiques confondus, le terrain à bâtir reste une denrée rare dans le GRESIVAUDAN, même si les règles d’urbanisme incitent à la densification à peine 100 références de transactions sur un an Le détachement parcellaire est une pratique désormais courante, et la taille des terrains à construire ne cesse de baisser En 2007 le marché était dominé par des parcelles comprises entre 900 et m² 43% du volume des ventes, alors que les parcelles de – de 600 m² ne représentaient que 16% du marché. En 2020 les parcelles de – de 600 m² représentent 52 % du marché et celles entre 900 et m² seulement que 18% du marché. Au total, les ventes de terrains à bâtir dans le Gresivaudan représente 7% des ventes de ce secteur, et presque 9% des ventes de terrains en Isère. En proportion, si le volume des ventes de terrains à bâtir a légèrement augmenté en Isère, il est en retrait dans le Gresivaudan, ce qui s’explique par la rareté de ce type de produit. Le prix médian au m² est de 220 € est en baisse - 14,6% et le prix médian par vente est à €. A noter que cette tendance est à contre-courant avec la tendance à la hausse des autres secteurs du département. Mais gageons qu’il s’agit là encore d’un ajustement technique par rapport à la hausse de ces dernières années, l’écart de prix sur les 5 dernières années confirmant la tendance globalement à la hausse de ce type de produits.. Pour les profils C’est la tranche des 30/39 ans qui représente plus de 40% des acquéreurs, loin devant les autres tranches d’âge qui sont, sans surprise, peu interessées par ce type de produit qui n’est pas en adéquation avec leurs besoins. Notons que les acquéreurs sont, cette année, majoritairement des professions intermédiaires alors qu’il s’agissait principalement de cadres les années précédentes. Et les acquéreurs sont principalement déjà implantés sur la commune concernée, signe de l’intérêt qu’ils portent à ce secteur géographique. Les retraités représentent plus de 70% des vendeurs. Il faut souligner qu’ils sont nombreux dans le secteur à avoir acquis par le passé des maisons avec de grands jardins, jardins qu’ils n’hésitent plus à détacher pour optimiser le gain de la revente. Habitat collectif neuf – Vallée du Grésivaudan Le marché des appartements neufs est nettement plus faible en volume, il se vend 3 fois moins d’appartements neufs dans le GRESIVAUDAN que d’appartements existants et pour un prix médian au m² bien plus élevé. Mais les produits ne sont intrinsèquement pas comparables. On constate une légère hausse des volumes de vente de logements neufs en Isère, particulièrement marquée dans GRESIVAUDAN. Ce secteur totalise 23% des parts du marché isérois, ce qui, avec le Nord Isère, en fait un des marchés les plus importants du département. Il est certain que le rythme des constructions de logements neufs dans le secteur, particulièrement sur la rive droite du Grésivaudan jusque là plus résidentielles, a considérablement changé les paysages urbains du secteur. Le prix médian est de eur/m² , en légère progression par rapport à l’an dernier + 2,6%. Eu égard à la baisse significative des prix enregistrées en 2018, on peut affirmer que le marché est à présent stabilisé. A budget équivalent, la taille des biens vendus est plus petite plus de la moitié des biens vendus neufs sont des 3 pièces, alors que dans l’ancien nous sommes à égalité entre 3 et 4 pièces. Pour les profils la plupart des acquéreurs sont des retraités, les biens neufs répondant aux critères de qualité recherché par cette catégorie de personnes. Les acquéreurs sont majoritairement issus de la même commune ou de communes très proches. On constate toutefois que, sous l’effet notamment du développement de modes de transports collectifs et de l’offre de services importantes dans ce secteur, il est de plus en plus fréquent que des personnes s’éloignent de l’hyper centre de Grenoble pour venir s’installer sur les rives du Grésivaudan. 4 LES PRIX DE L’IMMOBILIER – MONTAGNE Le marché de l’immobilier de STATION en Isère est un marché de résidences secondaires qui attire peu les étrangers contrairement aux stations concurrentes de la Savoie. Nulle comparaison possible entre le massif de Belledonne et celui de l’Oisans tant les écarts de prix sont impressionnants. A titre d’exemple, le prix médian d’un studio à Chamrousse est de €, alors qu’à l’Alpe d’Huez, il est de €. Le marché est dominé, tous secteurs confondus, par les ventes de biens de petite taille studio, 1 pièce voire 2. La vente de biens de 3 pièces et plus est marginale, alors qu’il y a une forte demande des acquéreurs. La commune d’HUEZ reste la plus chère du département avec un prix médian eur /m² ; cette tendance à la hausse se confirme d’année en année. Les prix sont globalement à la hausse dans toutes les stations. Il est encore trop tôt pour tirer les conséquences de la crise du COVID sur ce marché. Mais il est certain que la neige ne suffit plus à attirer les gens en station, et que le modèle économique de ces villages doit se réinventer pour assurer la pérennité du marché. 5 LES PRIX DE L’IMMOBILIER – secteurs GRENOBLE ET AGGLOMERATION GRENOBLOISE Me Clément DUBREUIL, notaire à Grenioble. Lors des deux dernières éditions de l’observatoire de l’immobilier, nous avions constaté que le marché GRENOBLOIS était à contre-courant du reste de la FRANCE et même du reste du département. Ainsi, durant deux années consécutives, les prix avaient baissé et ce malgré un nombre de transactions élevé voire exceptionnel. Mais en 2020, le prix médian des logements anciens à GRENOBLE a progressé de le même temps, malgré les périodes de confinement, le volume des ventes, s’est presque maintenu par rapport à 2019, une année record, on le rappelle. Grenoble Intra-muros Au sein de GRENOBLE intra-muros, la progression des prix des appartements anciens est assez uniforme selon les quartiers. Notons pourtant la confirmation de l’attractivité de l’Ile Verte +10% Et la forte contraction du secteur des alliés/alpins – Les secteurs des eaux claires, des grands boulevard ou encore de la capuche progressent quant à eux de plus de 6%. Les quartiers les plus chers restent dans l’ordre l’hyper centre, l’Ile verte et Berriat. Alors que l’on a beaucoup parlé de mise au vert, les prix de Grenoble, ville pourtant très dense, ont progressé. Néanmoins, la situation sanitaire a modifié les critères de recherche. Si un nombre important de logement a trouvé acquéreur, certains sont plus recherchés. Ainsi, les acquéreurs désirent souvent une terrasse ainsi qu’une pièce dédiée au télétravail. Grenoble Nord et Sud Au SUD de GRENOBLE, on peut distinguer le secteur de Claix, Varces et Vif dont les prix tant des appartements que des maisons sont en forte hausse. C’est l’illustration du désir Français de s’éloigner des centres villes après les longs jours de confinement connus en 2020. Les communes de Pont-de-Claix et Echirolles progressent de 6% mais sur 5 ans leurs prix restent en fort recul. Plus au NORD de GRENOBLE, les prix des appartements de Seyssinet et Fontaine stagnent. Mais les prix des maisons progressent dans ces secteurs. Partout, dans les communes du sud ou nord grenoblois, on peut constater sans surprise une progression des prix de maisons plus forte que celles des appartements anciens Il faut mettre cette augmentation des prix en perspective et la comparer aux marchés de nos voisins. Souvent, l’augmentation des prix des villes de notre région est plus importante. Ainsi, pour les plus proches, on notera une progression des prix de Chambéry de dont les prix sont désormais comparables à ceux des logements grenoblois. Annecy progresse de et Lyon progresse encore de 11%. Ces deux dernières villes présentent des prix presque deux fois supérieurs à ceux des logements grenoblois, en moyenne. On s’aperçoit d’ailleurs dans nos Etudes que cela ne manque pas d’attirer certains investisseurs dans notre ville. La réputation que traînait GRENOBLE, d’une ville chère n’est plus vraie elle se place désormais 11ème des grandes villes Française et 4ème en Rhône-Alpes. Cette augmentation des prix semble donc généralisée dans la région. Mais, pourquoi Grenoble en profite cette année contrairement à 2018 et 2019 ? On observe une forte concurrence des acquéreurs. Cette concurrence résulte mécaniquement du déséquilibre entre le nombre de biens proposés à la vente et le nombre d’acquéreurs potentiels. En effet, ils sont nombreux ces candidats à la propriété immobilière. Pourquoi ? L’année 2020 a été propice à l’épargne, on le sait. Certains se découvrent un apport suffisant pour passer à l’acte. D’autres, à tort ou à raison, craignent de perdre leurs avoirs financiers et leur préfèrent la pierre, investissement jugé plus sûr. L’octroi des prêts immobiliers a été facilité par le haut conseil de stabilité financière fin 2020. Si on y ajoute des taux d’intérêt historiquement bas et stables, les feux sont au vert. Les acquéreurs existent. Reste à trouver les biens à vendre. Et là, ça se complique. Raréfaction des biens en vente Les propriétaires se révèlent peu motivés à mettre en vente leurs biens. On s’aperçoit parfois qu’ils craignent de ne pas trouver à leur tour le bien qui leur conviendra. D’autres fois, la situation sanitaire les inquiète et ils réservent leur décision à la sortie de crise. Donc, les stocks s’amenuisent. Encore une fois, cela crée une vraie concurrence entre les candidats acquéreur et l’on observe parfois des comportements plus fréquents dans des marchés très tendus comme à LYON ou PARIS Certains font une offre de manière précipitée quitte à se rétracter de peur que la perle rare leur passent sous le nez. D’autres hésitent à révéler la nécessité pour eux d’obtenir un prêt bancaire, de peur que le vendeur leur préfère un autre candidat. Ces comportements risqués devront être surveillés par les professionnels du secteur. Ils sont révélateurs de la tension actuelle du marché immobilier GRENOBLOIS. Nous serons attentifs aux conséquences de cette tension sur des prix. Même si, sur 3 mois, on observe déjà une hausse de l’indice des prix GRENOBLOIS de +2% quand il est de 1% en Province. 6 LES PROPOSITIONS DE L’OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER DES NOTAIRES – 2021 ALLEGER LA FISCALITE DES TERRAINS A BATIR Vendre un terrain à bâtir relève souvent du parcours du combattant étude de sols à fournir par le propriétaire, lourdeur des dossiers des demandes de permis de construire, lenteur du traitement de ces demandes, risque de recours des tiers etc… Sur le plan fiscal, ce travail fourni est rarement récompensé pour les vendeurs, tant la fiscalité qui pèse sur eux est importante et, au final, souvent beaucoup plus élevée que pour le vendeur d’un bien bâti. En effet, à l’impôt ordinaire sur la plus-value immobilière, peuvent s’ajouter deux autres taxes La taxe communale sur les 1ères cessions de terrains devenus constructibles depuis moins de 18 ans ; En Isère, c’est presque 1 commune sur 2 qui a instauré cette taxe ! La taxe nationale sur les cessions de terrains devenus constructibles depuis le 13 janvier 2010. Un même terrain peut ainsi supporter jusqu’à 3 impositions différentes, calculées sur la même base la marge réalisée par le vendeur ! Sans compter que, côté acquéreur, la constructibilité des terrains se traduit elle aussi, sur le plan fiscal, par la perception de différentes taxes d’urbanisme. Une aberration à l’heure où nos PLUi mettent la densification du territoire au cœur de leurs politiques d’aménagement. Dans le même registre, on déplore la complexité de la fiscalité applicables aux opérations réalisées par les marchands de biens et les lotisseurs. A un régime simple de TVA sur marge s’est désormais substitué un régime dualiste de TVA sur marge/TVA sur le prix. Cette dualité d’imposition est lourde de conséquences Elle obère la marge des professionnels, qui se reporte mécaniquement sur le prix du fincier facturé au consommateur. Elle entraine une imposition sur la plus-value pour le propriétaire initial du bien qui détache une partie de sa résidence principale à un usage de terrain à bâtir. IL EST PROPOSE D’ENGAGER UNE REFORME EN PROFONDEUR DE LA FISCALITE DE LA VENTE DES TERRAINS A BATIR. Le montant cumulé de toutes les taxes sur les cessions de terrains à bâtir peut devenir confiscatoire. L’existence de la taxe nationale sur les cession de terrains parait injustifiée et mériterait d’être supprimée. Quant à la taxe communale, on devrait pouvoir déduire de sa base le montant de l’impôt sur la plus-value. Enfin, les opérations d’achat-revente de terrains à bâtir mériteraient d’être sécurisées définitivement par le législateur. La seule interprétation faite par les services fiscaux des textes en vigueur ne devrait pas pouvoir remettre en cause l’équilibre financier de tout un secteur professionnel. Nous plaidons pour un recadrage des textes en faveur de la TVA sur marge dans toutes circonstances. Retrouvez l’OBSERVATOIRE DES PRIX DE L’IMMOBILIER DANS LA DROME Accueil > 🏠 IMMOBILIER > Immobilier faut-il encore acheter maintenant, en Août 2022 ... Immobilier faut-il encore acheter maintenant, en Août 2022 ? © Août 2022 des conditions de crédits favorables, des prix de l’immobilier élevés, un PTZ renouvelé, l’alignement des planètes semble encore correct. Est-ce vraiment le bon moment pour acheter en immobilier ? Publié le vendredi 25 mars 2016 , mis à jour le lundi 1er août 2022 à 08 h 08 Immobilier acheter maintenant à crédit ? En matière de placement et d’investissement, passer à l’action est avant tout une question de timing. A l’instar de la bourse, où les gains se font avant tout lors de l’achat, et non lors de la vente, il faut savoir entrer sur le marché au bon moment, ni trop tôt, ni trop tard. Professionnels de l’immobilier... Toujours la même rengaine ! Pour les professionnels de l’immobilier, c’est toujours la bonne période pour acheter. Quand les taux sont bas, il faut acheter. Quand les prix sont élevés, ils peuvent s’apprécier encore davantage. Quand les prix chutent, les bonnes affaires à faire ne vont pas rester longtemps... Bref, vous l’aurez compris, trouvez un seul agent immobilier qui vous dira que ce n’est pas le bon moment d’acheter, et faites-le connaître... Taux de crédit au plus bas... Mais au plus bas de quoi exactement ? Ce qui compte est évidemment le taux des crédits immobiliers proposés, mais pas seulement. Pour partir au bon moment, il faut scruter les taux d’emprunts d’Etat long terme OAT et partir quand la hausse se fait sentir. Avec le retour de l’inflation les taux vont mécaniquement partir à la hausse, portant de plus en plus haut le taux des crédits. Par ailleurs, pour les emprunteurs, en empruntant à un taux le plus faiblement possible supérieur au taux de l’inflation, le coût réel net d’inflation du crédit est moindre. pavr Comment savoir comment vont évoluer les taux des crédits immobiliers ? Il suffit de suivre l’évolution du taux des oat, tout comme celui de l’EURIBOR. Tant que ces courbes ne repartent pas à la hausse, pas de souci, les taux continueront de baisser ou seront stables. Par contre, en cas de hausse, il vous faudra réagir vite. Les banques ne vont feront pas de cadeaux...pavr Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers - Données actualisées au 29/07/2022 Durées de crédit Taux maxi. Taux moyens Taux mini. 7 ans 1,66 % 1,46 % 1,36 % 10 ans 1,71 % 1,61 % 1,36 % 15 ans 2,26 % 1,96 % 1,56 % 20 ans 2,66 % 2,01 % 1,86 % 25 ans 2,76 % 2,11 % 1,96 % * Mise à jour effectuée le 29/07/2022 . Taux hors assurance obligatoire et optionnelle. Taux moyens de marché avec 20% d'apport, calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. Prix de l’immobilier, baisse attendue en 2020 ? Les prix de l’immobilier ont encore grimpé en 2019. Mais l’immobilier en France n’a pas connu de baisse significative, comme dans nos pays voisins. Or, notre économie n’est pas plus performante, le taux de propriétaire n’est pas moindre, bref, une incohérence réside sur le marché français. Si pendant longtemps, les investisseurs étrangers ont soutenu le marché français, ils sont maintenant moins nombreux après deux années d’errements fiscaux, made in France. Mais toujours est-il que les prix sont encore trop élevés, et c’est justement cette position de taux bas, combiné à un manque cruel de logement, qui soutiennent les prix à ces niveaux. S’endetter à bon marché pour acheter un bien cher, financièrement, ce n’est pas une bonne affaire non plus, hormis pour la banque évidemment. Evolution de l’inflation, le retour 📧 Recevez tous les jours, dès 9 heures du matin, les infos qui comptent pour votre épargne Envoi quotidien par courriel des actualités de l’épargne, les nouvelles offres, les nouveaux placements épargne, les variations de taux d’intérêts, les nouvelles primes, les dates clés à ne pas louper... Les news fiscales et immobilières. Sans publicité, sans spams, sans autre exploitation de votre adresse courriel que celle de vous envoyer ce courriel quotidien. Vous pouvez vous désabonner directement sur chaque envoi, via le lien situé en bas de page du courriel. Une question, un commentaire? 1 commentaire les commentaires anciens de plus de 2 ans ne sont plus considérés Faut-il encore acheter ? à lire également 🏠 IMMOBILIERImmobilier / vente d’un bien en copropriété entre pré état daté, état daté et assainissement, prévoir au moins 1000€ de frais supplémentairesLe vendeur d’un bien immobilier en copropriété doit régler nombre de frais, pour le moins ubuesques, afin de permettre la transaction de vente de se réaliser. La Loi ALUR n’a rien arrangé, bien au ... 🏠 IMMOBILIERDispositif Pinel + applicable en 2023 et 2024 les conditions publiées au Journal OfficielLe dispositif Pinel actuel évoluera dès le 1er janvier 2023 afin de passer en mode Pinel +. Les critères ont été publiés au Journal Officiel du 18 mars 2022. 🏠 IMMOBILIERImmobilier neuf besoin d’être conseiller pour bien choisir ? Progretis vous offre jusqu’à 1000 euros, sous conditions Investir dans l’immobilier neuf peut être délicat. 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Retour d’expérience. Faut-il encore acheter ? Mots-clés relatifs à l'article bulle immobilièrecomparatif créditcrise immobilièrePrix immobilier Cette statistique illustre la variation de l'indice des prix de l'immobilier IPI à cinq ans, du 1er septembre 2014 au 1er septembre 2019, selon la ville en France. On constate ainsi que Bordeaux était la ville avec la croissance des prix immobiliers la plus importante dans l'Hexagone, soit 34,9 % au cours de cette période, suivie de Lyon 32,8 % et Nantes 30,8 %. À l'inverse, la ville de Calais, avec un taux de -19,7 %, était la ville ayant vécu la baisse des prix immobiliers la plus importante en France.

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